A timeshare je typ dovolenkové ubytovanie zvyčajne sa nachádza na alebo v blízkosti a letovisko zariadenie. Sú veľmi podobné prázdninovým bytovým domom (pozri druhé domovy); časovo vymedzené užívanie nehnuteľností sa však nepredáva ako jedna nehnuteľnosť. Namiesto toho sa časové podiely predávajú v týždenných časových intervaloch alebo intervaloch a časovo zdieľaná jednotka sa zdieľa medzi potenciálne 52 rôznymi vlastníkmi. Časové podiely sa predávali ako fixné týždne, pohyblivé týždne, rotujúce týždne a naposledy ako rekreačné kluby alebo členstvá, ako aj bodové systémy.
Jemná tlač
Aj keď sa formát týchto transakcií líši, zvyčajne zahŕňajú nákup jednej izby alebo apartmánu v rezorte na týždeň ročne, a to buď na dlhodobom základe (30 - 99 rokov), alebo ako skutočné zaregistrované (deeded) vlastníctvo na neurčitý čas. . Náklady sú vysoké: 18 000 dolárov (americké doláre, 2006) alebo viac vopred, nasledované HOA (združenie majiteľov domov) alebo udržiavacie poplatky vo výške 500 dolárov ročne a vyššie, ktoré trvajú tak dlho, kým cestujúci vlastní timesharing.
Právne podrobnosti toho, čo získate veľmi často:
- Skutková podstata naznačuje, že legálne vlastníte zlomkový podiel na budovách alebo pozemkoch, údajne na neurčitý čas, vrátane všetkých záväzkov.
- „Právo na používanie“ nie je vlastníctvo; je to dlhodobý prenájom, platený vopred, ktorý pokračuje desaťročia do budúcnosti. Často sa používa v krajinách ako Mexiko kde miestne zákony obmedzujú cudzincov v kúpe pôdy.
- Ďalšou variáciou je predaj vlastníctva nie na skutočnom pozemku (jeden „domáci týždeň“ v jednom konkrétnom type izby, v jednom konkrétnom rezorte), ale predaj podielu v spoločnosti alebo fonde, ktorý vlastní alebo prevádzkuje rezort.
Skutočné výsledky sa líšia rovnako:
- Opravené týždne boli pôvodným modelom a vlastníctvo každý rok v rovnakom týždni k tomu istému majetku. Väčšina nehnuteľností „legacy timeshare“ - nezávislé nehnuteľnosti postavené vývojármi pred dvadsiatimi alebo viac rokmi, predané ako jednotlivé timesharingy a odovzdané spoločenstvám vlastníkov domov bez ďalšieho zapojenia pôvodných promotérov a bez ďalšieho úsilia o predaj - spadajú do tejto kategórie.
- Rotujúce týždne (niekedy nesprávne označené „flex týždne“) presuňte každého majiteľa každý rok na iný týždeň podľa pevného harmonogramu. Niekedy to pristane v hlavnej sezóne, inokedy príliš ďaleko mimo sezónu, aby bolo možné ho použiť, ale teoreticky každý vlastník dostane aspoň niekedy čas v hlavnom vysielacom čase.
- Plávajúce týždne sú o niečo pružnejšie; potenciálni majitelia kupujú týždeň v konkrétnej sezóne bez toho, aby sa vopred zaviazali k konkrétnym dátumom (ktoré je možné zvoliť každý rok, v závislosti od dostupnosti).
- Prázdninové kluby, členské a bodové systémy ponúka veľké reťaze s viacerými vlastnosťami; kupujúci získa určitý počet „bodov“, ktoré je možné každý rok uplatniť kdekoľvek v reťazci za ubytovanie, ale žiadanejšie časy a miesta stoja viac bodov.
Ak máte čas v časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností, ktorý nemáte v úmysle využiť, môže existovať niekoľko možností:
- Niektorí prevádzkovatelia môžu byť ochotní prenajať vaše izby iným cestujúcim, ak hotel stále inzeruje krátkodobé pobyty v hoteloch.
- Možno budete môcť vymeniť miesta s iným cestujúcim pomocou a domáca pobytová sieť alebo pohostinská výmena model, ak je požadované umiestnenie a pravidlá vášho oprávnenia na časovo obmedzené užívanie.
- Spoločnosti ako Resort Condominiums International (RCI) a Interval International (II) pôsobiť ako sprostredkovatelia výmeny časovo vymedzeného užívania nehnuteľností, opäť podliehajú pravidlám vášho časovo vymedzeného užívania nehnuteľností.
Napriek tomu existuje riziko - ak je to, čo držíte, jednoducho zlá dohoda, nikto nebude chcieť odkúpiť vašu pozíciu a vy ostanete platiť nákladné ročné poplatky za údržbu dovolenkovej nehnuteľnosti, ktorú nikdy nepoužívate.
Potom je tu otázka, čo sa stane, ak spoločnosť prevádzkujúca tieto schémy skrachuje. V niektorých z týchto schém stále vlastníte list vlastníctva (s sprievodnými záväzkami vlastníctva), v iných vám nemusí zostať nič.
Predkladatelia týchto rôznych schém rýchlo poukazujú na to, že sú väčšinou lacnejšie (a menej náročné na údržbu) ako nákup celého druhé bydlisko, napríklad chata. Zmysluplnejšie porovnanie by bolo medzi časovo vymedzenými podielmi a vkladmi hotely alebo iné prenájmy. Ak zostávate na rovnakom mieste (alebo v nehnuteľnosti v tej istej skupine) týždeň v roku, každý rok, desať rokov alebo viac, máte možno preraziť na časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností. Možno sú izby a vybavenie lepšie alebo priestrannejšie ako štandardný prenájom, ktorý by ste za peniaze dostali, ale nedôverujte porovnaniam promotéra.
Naopak, ak sa to zhorší, môžete uviaznuť v jednotke, ktorú nikto nechce kúpiť, a v ktorej sa naďalej účtuje ročná údržba, daň z nehnuteľností a poplatky HOA, aj keď dané zariadenie nepoužívate. V horšom prípade to stojí menej ako nič - záväzok namiesto majetku - a možno by ste ani nedokázali dať svoj vlastnícky podiel v problémovom časovo vymedzenom majetku. Pôvodný promotér nie je povinný vziať to späť, a to ani zadarmo. Existuje veľa starších ľudí uzamknutých na výživné vo výške 450–900 EUR ročne, ktoré už nevyužívajú a nemôžu predať.
Úskalia
Zmluva o časovo vymedzenom užívaní nehnuteľností je komplexná realitná transakcia s mnohými nástrahami. Bez odbornej rady jednu nepodpisujte.
Pre cestovateľa môže byť timeshare nepružný v tom, že predstavuje záväzok dovolenkovať na rovnakom mieste (alebo na mieste pod rovnakým vlastníctvom) jeden týždeň v roku, každý rok. To môže byť nepríjemné v rokoch, keď cestujúci nemá týždeň zadarmo, nemôže si dovoliť urobiť výlet alebo by radšej dovolenkoval inde. Ak dôjde k zmene plánov, zrušenie na poslednú chvíľu bude pravdepodobne ťažké alebo nemožné. Časové podiely tiež nesú vysoké počiatočné náklady, pretože je potrebné ich zakúpiť vopred, nielen prenajať.
Je tiež ťažké predpovedať, či si hotel, ktorý bol v tomto roku dobrým miestom na pobyt, zachová rovnaké štandardy a rovnaké postavenie na trhu aj v budúcnosti. Niekedy je nehnuteľnosť renovovaná a modernizovaná s príslušným zvýšením cien; niekedy nehnuteľnosť alebo miesto určenia upadne v priebehu rokov zanedbávania. Niektoré kedysi populárne dovolenkové destinácie sa dokonca stali mestá duchov. Ak ste získali členstvo v klube, rozpad môže mať vplyv na všetky priestory spoločnosti - môže to mať finančné ťažkosti alebo sa prestalo snažiť prilákať nových zákazníkov alebo ich nalákať pod novým menom.
Aj keď dôjde k rozsiahlejšej rekonštrukcii alebo rekonštrukcii nehnuteľnosti, vlastníci časovo vymedzeného užívania nehnuteľností budú musieť za túto prácu platiť vyššie poplatky za údržbu a údržbu. Neskôr bude možné zrušiť združenie alebo zmeniť existujúcu budovu časovo vymedzeného užívania nehnuteľností na iný účel (napríklad byty alebo byty) z dôvodu rozdrobenej vlastníckej štruktúry byť nepríjemné alebo nemožné; je ťažké presvedčiť všetkých vlastníkov, aby súhlasili s jediným postupom.
Ako každá iná stávka na trhu s nehnuteľnosťami, aj hodnota jednotlivého timeshare môže časom stúpať alebo klesať. Časovo obmedzené užívanie nehnuteľností by sa nemalo považovať za investíciu; hodnota opätovného predaja je oveľa nižšia ako cena, ktorú pôvodní vysokotlakoví predajcovia propagovali pri spustení projektu, ak sa timeshare vôbec dajú predať. Môže byť tiež takmer nemožné vymaniť sa z niektorých z týchto dohôd - aj keď je človek chorý, starší alebo v úpadku (a teda nemôže cestovať), podmienky zmlúv sa veľmi líšia v tom, či sú promotéri povinní dobrovoľne konať. umožniť nešťastnému vlastníkovi opustiť systém.
Na tvrdý predaj časových podielov sa použila pochybná taktika. Jedno nevyžiadané ihrisko tvrdí, že obeť vyhrala niečo zadarmo - napríklad cestovanie alebo ubytovanie - ale s niekoľkými nepríjemnými prekvapeniami v drobnom písme; ponuka obsahuje viac skrytých poplatkov ako „Nigéria 419 "podvod s poplatkami vopred a cena domnelého" freebie "spočíva v tom, že cestujúci sú nútení absolvovať zdĺhavé vysokotlakové predajné ihriská. Tieto ihriská môžu byť nabité falošnými tvrdeniami, že časové úseky nevyhnutne zvýšia hodnotu a budú ľahké dostať sa z neho kedykoľvek - čo často nie je pravda.
V niektorých prípadoch existujú čakacie zoznamy stoviek ľudí, ktorí sa snažia dostať z nepriaznivého usporiadania časovo vymedzeného užívania nehnuteľností. Ak chcete pridať urážku k úrazu, niektorí bezohľadní predajcovia inzerujú „Môžeme vám poskytnúť náhradu za vaše časovo obmedzené užívanie nehnuteľností“ a potom nešťastného plavcu re-viktimizujú tým, že ich vystavia ešte vysokému tlaku na predajné miesto pre ďalšie časovo zdieľané zdieľanie. V niektorých prípadoch agresívna taktika „horúcej miestnosti“, pri ktorej sú potenciálne obete potrestané alkoholom a vystavené niekoľkodňovému intenzívnemu tlaku na predaj, porušuje miestne zákony. Ak vám niekto urobil misold, povedali vám, že nemôžete opustiť program alebo chcete získať kompenzáciu, môžete získať právne poradenstvo, ktoré však môže stáť peniaze a nie sú k dispozícii žiadne záruky týkajúce sa výsledku právnych krokov.
Pre majiteľov hotelov a letovísk predstavujú časové úseky uzavretý trh a lukratívny zdroj kapitálu. To môže vysvetľovať horlivosť propagátorov týchto schém, ako aj niektoré taktiky predaja pod vysokým tlakom. Pre cestujúceho sa však nevyužité timeshare môže stať náročným pokračujúcim výdavkom; v niektorých prípadoch sa náklady na údržbu počas životnosti zmluvy zvýšili o 400%.
Ak si musíte kúpiť, zvyčajne je lacnejšie kúpiť si od niektorého spolucestujúceho, ktorý už nenavštevuje nehnuteľnosť a nehľadá predaj, namiesto nákupu priamo od pôvodného promotéra.